Un projet de construction neuf sur un terrain doit suivre les règles d’urbanisme en vigueur sur un territoire communal. Son initialisation doit alors être précédée de validation sous forme de calcul comme le
Coefficient d’Occupation du Sol (COS). Caractérisé par un nombre décimal fixé par chaque commune, ce chiffre détermine la surface plancher et il définit notamment la surface constructible maximale d’une parcelle.
COS : la métrique de construction
Datant de 1958, le
Coefficient d’Occupation du Sol caractérise une valeur permettant de définir la surface hors d’œuvre nette constructible ou la surface de plancher constructible maximale d’un terrain. Celui-ci est généralement délivré par la mairie ou la DDE, et il est principalement utilisé durant l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme en rapport avec les documents d’urbanisme applicables. Sa délivrance requiert la réalisation d’un plan cadastral du terrain avec la matrice cadastrale correspondante, en plus d’obtenir le plan local d’urbanisme (PLU) et d’occupation des sols (POS). Attention, les surfaces mesurées peuvent différer selon le document utilisé, et il est recommandé de recourir à un géomètre pour assurer la mesure d’une surface précise. Par ailleurs, vous pouvez consulter les bonnes
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Calculer et interpréter le COS
Le COS représente un ratio de constructibilité pour un terrain et il peut être calculé avec une formule applicable à chaque région, à savoir :
Surface de plancher maximal autorisé = COS applicable sur le terrain ✖ Surface totale du terrain (en mètres carrés)
Par exemple, un terrain possédant une surface de 1 000 mètres carrés avec un COS de 2 aura un plancher constructible de 2 000 mètres carrés, et son interprétation varie selon le secteur où celui-ci est situé. Dans ce cas, ce dernier peut alors doubler la surface projetée en surface de plancher, et inversement, un COS inférieur à 1 réduira directement la surface constructible d’un terrain. Le dépassement du coefficient peut d’ailleurs être autorisé en cas de réalisation d’équipements particuliers, transfert de COS entre parcelle ou d’autorisations prescrites sur le POS et le PLU. Il faut souligner que le COS peut être modifié par la commune via une délibération basée sur le plan de zonage prédéterminé ou les besoins d’urbanisation du territoire.
La fin du COS
La suppression du COS par la loi Alur vise à simplifier les procédures d’agrandissement ou de construction. En outre, ce dispositif peut significativement ralentir le développement et densification de nombreuses zones urbaines suite à sa méthode de calcul relativement simple. Le
coefficient d’occupation du sol a donc été remplacé par de nouvelles règles d’occupation du sol (hauteur des bâtiments, emprise au sol, etc.) ainsi que l’usage de PLU.